Entenda seus direitos para não ser passado para trás pela construtora
Comprar um imóvel sempre foi o sonho de uma grande parte da população brasileira. Em busca deste sonho, muitos optam por adquirir o sonhado imóvel a um preço mais acessível. Por isso, escolhem e se planejam em comprá-lo, ainda na planta.
Ocorre que o sonho da casa própria pode se tornar um pesadelo se o comprador não estiver ciente de seus direitos quanto ao contrato que assina.
As grandes construtoras já possuem o seu contrato padrão, com diversas cláusulas confeccionados pela própria empresa e sem possibilidade de mudanças pelo consumidor.
Na maioria das vezes, o consumidor, feliz por finalmente adquirir a casa própria, aceita as cláusulas arbitrárias. Todavia, mesmo após a assinatura do documento, se configurada a abusividade, o consumidor pode pedir a revisão das cláusulas contratuais.
Levantamos algumas questões que os consumidores deixam passar na hora de assinar o contrato. Saiba quais seus direitos ao comprar um imóvel na planta:
- O comprador é responsável pelo pagamento do IPTU e taxa de condomínio antes da entrega das chaves?
Não. O comprador que comprou um imóvel na planta não é obrigado a efetuar o pagamento de IPTU e/ou taxa de condomínio antes da entrega das chaves, ainda que esta obrigação esteja prevista em contrato.
O mesmo direito é garantido àqueles que compram imóvel em um loteamento com estrutura de condomínio. Neste caso, a responsabilidade será do comprador somente após a construtora liberar o imóvel para construção. Este é um entendimento que já é consolidado no Supremo Tribunal de Justiça (STJ).
Ainda que já tenha havido a Assembleia de Instalação do Condomínio, é de responsabilidade da construtora ou de quem esteja na posse do imóvel e não do consumidor/adquirente o pagamento do IPTU e taxas de condomínio.
- Preciso pagar ITBI total mesmo se eu comprar o imóvel na planta?
Não. O comprador que comprar um imóvel na planta não é obrigado a efetuar o pagamento integral do ITBI. Ao comprar um imóvel na planta, o comprador adquire uma fração ideal do terreno e financia a construção deste imóvel ao longo dos anos.
Em outras palavras, ainda não existe o apartamento ou casa, e sim uma fração ideal. Por essa razão, o ITBI deve incidir sobre a fração ideal, e não sobre o apartamento ou casa.
A Jurisprudência é firme no sentido de que a base de cálculo do ITBI para imóveis comprado na planta é o valor venal da fração ideal do terreno, sem considerar as futuras construções.
Este entendimento parte da premissa de que o ITBI somente deve incidir sobre aquilo que foi efetivamente adquirido quando da alienação, não podendo ser incluídas benfeitorias inexistentes no momento da transmissão, que é o fato gerador do tributo.
Ocorre que, diversos municípios e cartórios de registro de imóveis não têm aceitado este entendimento. Neste caso, o contribuinte deve buscar ajuda de um advogado especializado em Direito Imobiliário para ajuizar uma ação específica contra o município ou o cartório.
3. Eu devo pagar a Taxa Sati que a construtora me cobrou?
Não. A Taxa de Serviço de Assessoria Técnico Imobiliário (Sati) é uma suposta assessoria jurídica imobiliária prestada pela construtora ao consumidor para lhe informar a respeito da legalidade do contrato firmado.
Parece algo imaginável, mas que, na verdade, infelizmente, existe. É evidente que o colaborador da própria construtora não vai apontar falhas em quaisquer documentos da empresa que paga os seus honorários.
Cobrar do cliente a Taxa Sati, segundo entendimento jurisprudencial, trata-se de uma cobrança abusiva, e que deve ser devolvida em dobro.
4. Quero vender o imóvel que comprei na planta. Preciso pagar taxa de anuência?
Depende. A taxa de anuência é o valor cobrado do comprador quando ele decide vender o imóvel a um terceiro antes que ele fique pronto e as chaves sejam entregues. Ou seja, trata-se de uma autorização da construtora permitindo o comprador transferir o imóvel a terceiro.
Essa taxa é sempre destinada à vendedora (a construtora) e serve para a confecção de um Contrato de Cessão de Direitos e Obrigações entre o cedente (comprador originário), o cessionário (novo adquirente) e a própria vendedora, na qualidade de anuente da cessão.
Ocorre que essa taxa, mesmo sendo corriqueira no mercado imobiliário, não tem previsão legal. Neste caso, caso a sua cobrança coloque o consumidor em posição de desvantagem, lhe onerando de forma excessiva, a sua cobrança configura-se uma afronta às disposições legais de proteção aos interesses do consumidor.
5. A construtora atrasou a entrega do imóvel. Preciso continuar pagando os juros de obra?
Não. Os juros de obra consistem no percentual aplicado em cima do empréstimo concedido às construtoras para a edificação dos imóveis. Esse valor é cobrado aos mutuários (os compradores dos imóveis na planta) pelo banco financiador do empreendimento no momento do financiamento.
A cobrança da taxa de juros de obra é legal. Todavia, a sua cobrança deve ocorrer apenas durante o período estabelecido em contrato, ou seja, até a entrega do Habite-se. Se a construtora atrasar a construção do imóvel, ela deve se responsabilizar pelos juros de obra.
Portanto, os juros de obra são uma garantia, ou seja, um seguro – da instituição financeira em relação à construção.
Se o empreendimento foi entregue, então não há mais fundamento legal para esta taxa ser cobrada.
Se mesmo após a entrega do imóvel, ou em caso de atraso na construção, o consumidor continuar pagamento os juros de obra, o que se deve fazer é solicitar a restituição do valor pago pela via judicial.
Se alguma das situações acima ocorreu ou tem ocorrido com você, busque ajuda de um advogado especializado em Direito Imobiliário de sua confiança.
Por Maxwel Araujo Santos
