No primeiro trimestre de 2023, o mercado imobiliário brasileiro enfrentou uma desaceleração significativa, com uma queda de 44,4% nos lançamentos de unidades residenciais em comparação com o trimestre anterior. No entanto, segundo José Carlos Martins, presidente da Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC), o setor não sofre com falta de demanda ou estoque. Ele ressalta que o mercado imobiliário está saudável e equilibrado, atribuindo a falta de confiança por parte dos empresários do setor como principal motivo para essa diminuição nos lançamentos.
Os dados foram divulgados durante coletiva de imprensa realizada em 29 de maio e fazem parte do estudo Indicadores Imobiliários Nacionais do 1º trimestre de 2023, elaborado pela CBIC, pelo Serviço Nacional de Aprendizagem Industrial (Senai Nacional) em parceria com a Brain Inteligência Estratégica.
Além da queda nos lançamentos, o primeiro trimestre de 2023 registrou reduções nas vendas, na oferta final e no programa Minha Casa, Minha Vida. De acordo com a CBIC, a insegurança dos incorporadores em realizar investimentos privados é resultado de diversos fatores, como a alta taxa de juros, a escassez e o encarecimento dos recursos do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE) para financiamento, a necessidade de revisão dos tetos para contratação com recursos do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) e a adequação da curva de subsídios.
Essa redução no número de lançamentos pode refletir diretamente nas futuras contratações, alerta a entidade. José Carlos Martins destaca a importância de se prestar atenção a essa queda, pois o próximo movimento pode ser uma diminuição no número de vendas e, consequentemente, uma menor geração de empregos.
Comparando os números de lançamentos, o quarto trimestre de 2022 registrou 87.315 novas unidades, enquanto o primeiro trimestre de 2023 apresentou apenas 48.554 unidades, indicando uma queda de 44,4%. Celso Petrucci, presidente da Comissão de Indústria Imobiliária, ressalta que não houve uma queda tão acentuada nos últimos 7 anos.
A redução nos lançamentos ocorreu em todas as regiões do país. A região Norte teve a maior variação, com uma queda de 86,9% em relação ao trimestre anterior, seguida pela região Sudeste (-44,9%) e Centro-Oeste (-42,4%). A região Nordeste registrou a menor queda, com 39,7% e um total de 9.667 unidades lançadas.
Comparado ao primeiro trimestre de 2022, a queda nos lançamentos também foi acentuada (-30,2%), o que demonstra a insegurança dos incorporadores em trazer novos produtos para o mercado. A demanda não é o problema, segundo Celso Petrucci, mas sim a falta de confiança na economia e os altos custos dos juros.
Essa tendência de queda contínua nos próximos trimestres pode gerar preocupação no mercado imobiliário, afirma Petrucci. A falta de unidades disponíveis para venda pode resultar em um aumento nos preços.
Em relação às vendas, houve uma queda de 5,2% entre o primeiro trimestre de 2023 e o último trimestre de 2022, e uma queda de 9,2% em comparação com o mesmo período de 2022. Apenas duas regiões apresentaram crescimento nas vendas em relação ao trimestre anterior: o Norte, com crescimento de 17,5%, e o Nordeste, com 1,2%. A maior queda nas vendas foi registrada na região Centro-Oeste (-14,4%).
A oferta final também apresentou queda, com 273.331 unidades disponíveis no primeiro trimestre de 2023 em comparação com as 297.770 unidades do último trimestre de 2022, representando uma queda de 8,2%. Considerando a média de vendas dos últimos 12 meses, sem novos lançamentos, o estoque se esgotaria em 10,8 meses.
Apesar do Programa Minha Casa, Minha Vida ter uma representação significativa nos lançamentos totais do país, o levantamento apontou que o programa tem perdido espaço no mercado imobiliário brasileiro. Em 2021, as unidades do MCMV representavam 56% dos lançamentos, enquanto no mesmo período em 2022 a participação caiu para 42%. No primeiro trimestre de 2023, essa participação chegou apenas a 35%.
Segundo Celso Petrucci, os dados revelam que o MCMV está perdendo a relevância que tinha no mercado. Os lançamentos em relação ao quarto trimestre caíram quase 50%, e em comparação com o mesmo trimestre de 2022, a queda foi de 41,8%. As vendas também diminuíram devido à oferta reduzida. Portanto, há cada vez menos empreendimentos do MCMV em construção.
Fábio Tadeu, CEO da Brain, destaca que o que se observa no Brasil é uma expectativa represada. Os empresários estão aguardando as novas regras, limites, enquadramentos e subsídios. Eles têm empreendimentos prontos para lançar, mas esperam que esses valores sejam adequados à realidade do mercado. Caso contrário, a frustração pode ser prejudicial.
A CBIC ressalta que a expectativa pelas novas regulamentações do MCMV, decisões importantes do Conselho Curador do FGTS que ainda não foram retomadas, a inflação de materiais e a alta taxa de juros são os principais elementos que impactaram o mercado imobiliário no primeiro trimestre. A esperança é que as deliberações do Conselho Curador do FGTS possam ajustar os limites em relação aos subsídios, de forma a alinhar o MCMV com os demais padrões do mercado imobiliário.
José Carlos Martins conclui destacando que não falta vontade de comprar nem pessoas querendo adquirir imóveis, mas é preciso oferecer condições razoáveis para que isso aconteça.
De acordo com Fabio Tadeu, CEO da Brain, a intenção de compra do consumidor apresentou uma base sólida após dois anos em queda. A pesquisa realizada em 31 cidades do país mostrou que a intenção de compra de imóveis subiu de 31% em novembro do ano passado para 35% em março deste ano. Cerca de 30% das famílias pretendem fechar negócio em até um ano, e 9% em até seis meses. A principal motivação dessas pessoas é sair do aluguel e adquirir o primeiro imóvel.
